01
Identidade cadastral do terreno
Processo: Reunir endereço, inscrição, geometria e documentos disponíveis sem fundir registros por proximidade.
Limite: Cadastro não prova domínio; geometria pública não substitui levantamento ou matrícula.
Terrenos urbanos · estudo preliminar
Antes de calcular o valor, prove o que cabe no terreno.
A ClickAvalie organiza cadastro, lei municipal, documentos, mercado, áreas e custos para testar uma hipótese de desenvolvimento urbano. O estudo mostra o que está comprovado, o que foi estimado e o que ainda impede uma conclusão.
Conversar sobre um terreno urbanoFontes com papéis diferentes
Nenhuma base, sozinha, resolve identidade, direito e valor.
| Camada | Uso permitido no estudo |
|---|---|
| Cadastro municipal | Inscrição, endereço, área e geometria quando publicados, sempre com data e qualidade declaradas. |
| Planejamento urbano municipal | Zoneamento, eixos, parâmetros e leis vigentes; mapa desatualizado não recebe coeficiente por inferência. |
| Documento registral autorizado | Matrícula, certidão ou título recebido por canal legítimo; nenhum pareamento automático prova propriedade. |
| Evidência de mercado | Ofertas identificadas e, quando disponíveis, séries transacionais mantidas separadas por natureza. |
| Memorial de engenharia | Área, eficiência, custos, prazos e restrições fornecidos ou calculados com premissas explícitas. |
Sete etapas fail-closed
A pendência interrompe o atalho, não desaparece no relatório.
02
Vigência urbanística
Processo: Ler a lei e seus anexos, confrontar a camada geográfica e registrar conflitos de versão ou sigla.
Limite: Sem de-para ou ficha oficial, o parâmetro fica pendente e não entra no potencial construtivo.
03
Envoltória e capacidade preliminar
Processo: Aplicar lote, recuos, ocupação, altura, coeficiente, estacionamento e demais condicionantes comprovados.
Limite: Área do lote × CA não é área vendável. Eficiência, circulação, áreas comuns e projeto continuam necessários.
04
Mercado do produto
Processo: Separar oferta, contrato e transação; qualificar tipologia, localização, data e área denominadora.
Limite: Anúncio não vira venda e uma unidade não prova preço recorrente, absorção ou liquidez.
05
Custo e cronograma
Processo: Montar cenários com memorial de áreas, custo de construção, projetos, tributos, comercialização e capital.
Limite: CUB é referência parcial por área equivalente; não é orçamento acabado por área privativa.
06
Valor residual e sensibilidade
Processo: Calcular receita e custos sob premissas compatíveis e mostrar como cada variável altera o residual.
Limite: Residual negativo é preservado. Cenário preliminar não é preço de compra nem recomendação de investimento.
07
Dossiê de pendências
Processo: Consolidar evidências, cálculos, limitações e documentos ainda necessários para aprofundar o estudo.
Limite: O resultado máximo é APTO PARA ESTUDO. Aprovação legal, técnica ou de investimento exige diligência própria.
Entregáveis definidos por escopo
- Relatório preliminar com fontes, versões e pendências.
- Quadro urbanístico sem conversão automática de siglas.
- Cenário de áreas e sensibilidade, com denominadores declarados.
- Memória de valor residual preservando resultados negativos.
Prazo e profundidade dependem da cidade, dos documentos disponíveis e do escopo contratado. Não existe prazo universal nesta fase.
Guia de aprofundamento
Outorga e valor residual da terra
Entenda por que coeficiente máximo não é área vendável e por que residual negativo precisa continuar visível.
Guia de aprofundamento
Preço de oferta não é preço de fechamento
Veja como separar anúncio, base fiscal, instrumento e evidência transacional antes de parametrizar o mercado.