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Resumo editorial
O proprietario pergunta: "quanto vale meu imovel?" O corretor responde com um numero. O proprietario pergunta: "de onde saiu esse numero?" E ali que a captacao ganha ou perde. A opiniao mercadologica e o documento que organiza a resposta: os imoveis parecidos, os ajustes, a conta e o resultado. Nao e PTAM, nao e laudo de engenharia e nao vai para banco nem cartorio. Vai para a mesa da conversa com o proprietario. Este guia explica o que e, quando usar, como montar no app e o que muda quando o documento precisa ir para terceiros.
Síntese editorial antes de continuar
Os marcadores, cálculos e referências que sustentam esta síntese aparecem nos blocos técnicos abaixo.
- Opiniao mercadologica e o documento para conversar com o proprietario sobre o preco. Nao vai para terceiros.
- PTAM e o documento que vai para terceiros (banco, cartorio, seguradora). Segue o conteudo minimo da Resolucao COFECI 1.066/2007.
- Os dois saem do mesmo app; o que muda e a finalidade que o corretor seleciona ao abrir o caso.
- O proprietario nao quer so o numero. Quer ver de onde veio. A conta no PDF faz isso.
- Corretor que documenta a avaliacao constroi historico da carteira. Captacao registrada nao se perde.
Definicao
Opiniao mercadologica: o que e e o que nao e
A opiniao mercadologica e um documento informal que o corretor de imoveis prepara para conversar com o proprietario sobre o preco de venda ou de locacao. Ela organiza os dados de mercado, os ajustes e o resultado num formato que o proprietario consegue entender.
- Aspecto
- Para quem
- Opiniao mercadologica
- Proprietario (conversa interna)
- PTAM
- Terceiros: banco, cartorio, seguradora
- Laudo de engenharia
- Juizo, banco, aderencia plena a NBR
- Aspecto
- Quem assina
- Opiniao mercadologica
- Corretor CRECI
- PTAM
- Corretor CRECI (CNAI opcional)
- Laudo de engenharia
- Engenheiro ou arquiteto com ART/RRT
- Aspecto
- Conteudo minimo
- Opiniao mercadologica
- Nao regulamentado
- PTAM
- Resolucao COFECI 1.066/2007
- Laudo de engenharia
- NBR 14653
- Aspecto
- Memoria de calculo
- Opiniao mercadologica
- Recomendada
- PTAM
- Exigida
- Laudo de engenharia
- Exigida
- Aspecto
- Quando usar
- Opiniao mercadologica
- Captacao, revisao de preco
- PTAM
- Documento para terceiros
- Laudo de engenharia
- Pericia judicial, credito
| Aspecto | Opiniao mercadologica | PTAM | Laudo de engenharia |
|---|---|---|---|
| Para quem | Proprietario (conversa interna) | Terceiros: banco, cartorio, seguradora | Juizo, banco, aderencia plena a NBR |
| Quem assina | Corretor CRECI | Corretor CRECI (CNAI opcional) | Engenheiro ou arquiteto com ART/RRT |
| Conteudo minimo | Nao regulamentado | Resolucao COFECI 1.066/2007 | NBR 14653 |
| Memoria de calculo | Recomendada | Exigida | Exigida |
| Quando usar | Captacao, revisao de preco | Documento para terceiros | Pericia judicial, credito |
Role a tabela para o lado para ver todas as colunas.
A opiniao mercadologica nao e regulamentada por norma especifica. O PTAM segue a Resolucao COFECI 1.066/2007.
A dor
Por que documentar a avaliacao na captacao
A captacao sem documento tem tres problemas praticos. Primeiro, o proprietario nao ve a conta, e quando nao ve, nao confia. Segundo, se o proprietario volta tres meses depois, o corretor nao lembra como chegou no numero. Terceiro, quando a imobiliaria troca de corretor, a avaliacao vai junto com quem saiu.
- O proprietario quer ver os imoveis parecidos, os precos e a conta. "Confie em mim" nao fecha captacao.
- A avaliacao registrada no app nao se perde em mensagens, prints ou planilhas no celular.
- Cada captacao documentada e historico da carteira do corretor, nao da imobiliaria.
- Quando o preco precisa ser revisado, o corretor mostra a avaliacao anterior e explica o que mudou.
Para quem avalia e assina
Como isto entra no seu fluxo
No app atual (Prático), você registra as amostras no próprio trabalho, escolhidas do banco compartilhado ou cadastradas por você; confira a origem e a data de cada uma antes de usar.
O teste é do app atual (Prático), sem pedir cartão.
Passo a passo
Como fazer uma opiniao mercadologica no app
- 1
Abra o caso como Opiniao Mercadologica
Nova avaliacao no app, do tipo Opiniao Mercadologica, para terreno, terreno com edificacao ou apartamento. Registre o endereco, a matricula (se tiver), os dados da visita e as imagens.
- 2
Escolha os comparaveis
Selecione no banco compartilhado de ofertas (preco pedido) do app ou cadastre os que voce conhece do bairro. Anote a origem e a data de cada um. Marque quais entram no calculo.
- 3
Aplique os fatores
Area, profundidade, esquina, topografia e padrao. O app aplica a tabela de fatores; voce confere se faz sentido para o caso. Se nao fizer, ajuste.
- 4
Gere o PDF e mostre ao proprietario
O PDF sai numerado, com os comparaveis usados, os fatores aplicados e a memoria de calculo. Leve para a conversa com o proprietario. O numero sugerido e seu.
Contexto legal
O corretor pode avaliar: a norma diz como
Pela literalidade do art. 6 da Resolucao COFECI 1.066/2007, o PTAM pode ser elaborado por corretor de imoveis pessoa fisica regularmente inscrito no CRECI. O CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliarios) e apresentado como cadastro opcional no proprio ato normativo.
A escada funciona assim: na captacao, opiniao mercadologica. Quando o documento vai para terceiros, PTAM. Quando o trabalho exige ART e aderencia plena a NBR 14653, laudo de engenharia assinado por engenheiro ou arquiteto. Cada degrau tem seu profissional e sua norma.
Na conversa
Como apresentar a opiniao mercadologica ao proprietario
- Abra o PDF na frente do proprietario. Mostre os imoveis parecidos, nao so o numero final.
- Explique que os precos sao de oferta (preco pedido), nao de venda fechada. Se tiver dado de transacao, destaque.
- Mostre os fatores aplicados: "esse comparavel e maior, por isso ajustei por area."
- Se o resultado nao agradar, nao mude o numero para fechar. Explique o que o mercado mostra.
- Deixe uma copia com o proprietario. O documento e dele tambem.
- Registre no app. Quando ele voltar em tres meses, voce tem a avaliacao original e pode mostrar o que mudou.
Próximo passo · Para quem avalia e assina
Como isto entra no seu fluxo
O app atual organiza o trabalho e emite o relatório em PDF; o enquadramento no grau e a assinatura continuam com você. A plataforma 2.0 está em programa piloto.
Como é o teste: o cadastro cria uma conta no app atual (Prático), em pratico.spicolibri.com, sem pedir cartão. Lá estão o login, os planos Bronze, Prata e Ouro, o banco compartilhado de ofertas (preço pedido) e a emissão em PDF; o app não calcula o grau. Ao fim dos 7 dias, para continuar, é preciso escolher um plano. A plataforma 2.0 está em programa piloto, fechada, e não faz parte do teste.
Fontes e trilha de evidência
Links consultados na revisão editorial. A data de acesso registra o estado da página naquele momento; normas e atos podem receber alterações posteriores.
- COFECI-1066
COFECI
Resolucao COFECI 1.066/2007Acesso em 05 de outubro de 2026
Institui o PTAM e define conteudo minimo.
Autoria editorial: Clique e Avalie, Núcleo editorial técnico. Publicado em ; última revisão em . Como escrevemos e corrigimos os guias