Documento de exemplo · EXEMPLO-0001
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM)
Estrutura pelo conteúdo mínimo da Resolução COFECI nº 1.066/2007. Exemplo montado em 05/10/2026.
Exemplo
Dados sintéticos
Sem validade
01Solicitante
- Solicitante
- Pessoa fictícia (dado sintético)
- Contato
- Omitido no exemplo
02Objetivo e finalidade
- Objetivo
- Determinar o valor de comercialização do imóvel descrito no item 3.
- Finalidade
- Extrajudicial: apoio à negociação de venda.
- Data de referência
- 15/09/2026
03Imóvel avaliando
Endereço, edificação, lote e matrícula são coisas diferentes e ficam registrados separados, cada um com a sua fonte e a sua data. A ligação que não está provada aparece como pendência.
- Registro
- Endereço
- Conteúdo (sintético)
- Rua Exemplo, 100, apto 501, Bairro Fictício, Município Exemplo
- Fonte e data
- Informado pelo solicitante e conferido na vistoria de 14/09/2026
- Registro
- Edificação
- Conteúdo (sintético)
- Edifício residencial fictício, 8 pavimentos
- Fonte e data
- Observada na vistoria de 14/09/2026
- Registro
- Lote cadastral
- Conteúdo (sintético)
- Inscrição imobiliária 00.000.000 (fictícia)
- Fonte e data
- Consulta ao cadastro municipal em 12/09/2026 (sintética)
- Registro
- Matrícula
- Conteúdo (sintético)
- Matrícula 00.000, Registro de Imóveis fictício
- Fonte e data
- Certidão atualizada PENDENTE: não recebida até a data de referência
| Registro | Conteúdo (sintético) | Fonte e data |
|---|---|---|
| Endereço | Rua Exemplo, 100, apto 501, Bairro Fictício, Município Exemplo | Informado pelo solicitante e conferido na vistoria de 14/09/2026 |
| Edificação | Edifício residencial fictício, 8 pavimentos | Observada na vistoria de 14/09/2026 |
| Lote cadastral | Inscrição imobiliária 00.000.000 (fictícia) | Consulta ao cadastro municipal em 12/09/2026 (sintética) |
| Matrícula | Matrícula 00.000, Registro de Imóveis fictício | Certidão atualizada PENDENTE: não recebida até a data de referência |
Role a tabela para o lado para ver todas as colunas.
- Tipo
- Apartamento residencial
- Área privativa
- 78 m², conforme cópia de matrícula sem data de emissão, fornecida pelo solicitante
- Dormitórios e vagas
- 2 dormitórios, um deles suíte; 1 vaga de garagem
- Pavimento
- 5º andar, com elevador
- Idade da edificação
- 12 anos, informada pelo solicitante; alegação não conferida em documento
- Estado de conservação
- Regular, conforme a vistoria de 14/09/2026
- Vizinhança e infraestrutura
- Rua pavimentada; redes de água, esgoto e energia observadas; comércio de bairro a pé
- Data da vistoria
- 14/09/2026
04Metodologia
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com tratamento por fatores. A escolha do método e de cada fator é do profissional, com a justificativa registrada no item 6. A ABNT NBR 14653-2 deve ser consultada pelo profissional em edição licenciada.
05Pesquisa de mercado
Amostra montada pelo profissional. Todas as linhas são anúncios: preço pedido, não preço de venda. Cada linha diz de onde veio e quando foi observada, e o link e a captura de cada anúncio ficam guardados no caso. As excluídas continuam visíveis, com o motivo.
- Amostra
- A1
- Origem registrada
- Portal de anúncios, com captura
- Observado em
- 02/09/2026
- Preço pedido (anúncio)
- R$ 530.000
- Área privativa
- 76 m²
- Preço pedido por m²
- R$ 6.973,68
- Situação
- Incluída
- Amostra
- A2
- Origem registrada
- Site de imobiliária, com captura
- Observado em
- 03/09/2026
- Preço pedido (anúncio)
- R$ 489.000
- Área privativa
- 72 m²
- Preço pedido por m²
- R$ 6.791,67
- Situação
- Incluída
- Amostra
- A3
- Origem registrada
- Portal de anúncios, com captura
- Observado em
- 05/09/2026
- Preço pedido (anúncio)
- R$ 575.000
- Área privativa
- 82 m²
- Preço pedido por m²
- R$ 7.012,20
- Situação
- Incluída
- Amostra
- A4
- Origem registrada
- Placa no local, fotografada na vistoria
- Observado em
- 14/09/2026
- Preço pedido (anúncio)
- R$ 512.000
- Área privativa
- 74 m²
- Preço pedido por m²
- R$ 6.918,92
- Situação
- Incluída
- Amostra
- A5
- Origem registrada
- Portal de anúncios, com captura
- Observado em
- 08/09/2026
- Preço pedido (anúncio)
- R$ 610.000
- Área privativa
- 85 m²
- Preço pedido por m²
- R$ 7.176,47
- Situação
- Incluída
- Amostra
- A6
- Origem registrada
- Portal de anúncios, com captura
- Observado em
- 10/09/2026
- Preço pedido (anúncio)
- R$ 495.000
- Área privativa
- 72 m²
- Preço pedido por m²
- R$ 6.875,00
- Situação
- Excluída: mesma unidade de A2, republicada; ficou o registro mais antigo
- Amostra
- A7
- Origem registrada
- Site de imobiliária, com captura
- Observado em
- 11/09/2026
- Preço pedido (anúncio)
- R$ 540.000
- Área privativa
- não informada
- Preço pedido por m²
- não calculado
- Situação
- Excluída: o anúncio não informa a área privativa
| Amostra | Origem registrada | Observado em | Preço pedido (anúncio) | Área privativa | Preço pedido por m² | Situação |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A1 | Portal de anúncios, com captura | 02/09/2026 | R$ 530.000 | 76 m² | R$ 6.973,68 | Incluída |
| A2 | Site de imobiliária, com captura | 03/09/2026 | R$ 489.000 | 72 m² | R$ 6.791,67 | Incluída |
| A3 | Portal de anúncios, com captura | 05/09/2026 | R$ 575.000 | 82 m² | R$ 7.012,20 | Incluída |
| A4 | Placa no local, fotografada na vistoria | 14/09/2026 | R$ 512.000 | 74 m² | R$ 6.918,92 | Incluída |
| A5 | Portal de anúncios, com captura | 08/09/2026 | R$ 610.000 | 85 m² | R$ 7.176,47 | Incluída |
| A6 | Portal de anúncios, com captura | 10/09/2026 | R$ 495.000 | 72 m² | R$ 6.875,00 | Excluída: mesma unidade de A2, republicada; ficou o registro mais antigo |
| A7 | Site de imobiliária, com captura | 11/09/2026 | R$ 540.000 | não informada | não calculado | Excluída: o anúncio não informa a área privativa |
Role a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Valores criados para este exemplo; não representam nenhuma cidade nem servem para avaliar imóvel. “Observado em” é a data em que o profissional viu e guardou o anúncio; quando a fonte não informa a data de publicação, ela fica como não informada. O exemplo não calcula mediana nem média da amostra.
06Tratamento dos dados
Cada fator entra com o motivo e com a evidência que o sustenta. Fator sem evidência não recebe percentual.
- Fator
- Oferta
- Por que entra
- Toda a amostra é preço pedido, não venda.
- Valor adotado
- preenchido pelo profissional
- Evidência pedida
- Pares do mesmo imóvel (pedido e negócio) ou fonte que sustente o percentual.
- Fator
- Área
- Por que entra
- As áreas incluídas vão de 72 a 85 m².
- Valor adotado
- preenchido pelo profissional
- Evidência pedida
- Critério de ajuste e a área usada como denominador.
- Fator
- Localização
- Por que entra
- Amostras em ruas diferentes do mesmo bairro.
- Valor adotado
- preenchido pelo profissional
- Evidência pedida
- Por que cada ponto é comparável ao imóvel avaliando.
- Fator
- Padrão e conservação
- Por que entra
- Estado observado só no imóvel avaliando e na amostra A4.
- Valor adotado
- preenchido pelo profissional
- Evidência pedida
- Como o estado das demais amostras foi apurado.
| Fator | Por que entra | Valor adotado | Evidência pedida |
|---|---|---|---|
| Oferta | Toda a amostra é preço pedido, não venda. | preenchido pelo profissional | Pares do mesmo imóvel (pedido e negócio) ou fonte que sustente o percentual. |
| Área | As áreas incluídas vão de 72 a 85 m². | preenchido pelo profissional | Critério de ajuste e a área usada como denominador. |
| Localização | Amostras em ruas diferentes do mesmo bairro. | preenchido pelo profissional | Por que cada ponto é comparável ao imóvel avaliando. |
| Padrão e conservação | Estado observado só no imóvel avaliando e na amostra A4. | preenchido pelo profissional | Como o estado das demais amostras foi apurado. |
Role a tabela para o lado para ver todas as colunas.
07Enquadramento na ABNT NBR 14653-2
- Grau de fundamentação
- Em branco: preenchido pelo profissional
- Grau de precisão
- Em branco: preenchido pelo profissional
Fundamentação e precisão são eixos diferentes. Quando a amostra não fecha o grau, o campo registra que a peça ficou sem enquadramento.
08Resultado e data
- Valor de mercado
- Em branco: preenchido pelo profissional
- Campo de arbítrio adotado
- Em branco: preenchido pelo profissional, com justificativa
- Data de referência
- 15/09/2026
09Ressalvas e limitações
- A amostra é composta só por anúncios: preço pedido, não preço de venda.
- A certidão atualizada da matrícula está pendente; a área vem de cópia sem data de emissão.
- A idade da edificação foi informada pelo solicitante e não foi conferida em documento.
- O resultado vale para a data de referência e para a finalidade declaradas.
- Com amostra só de anúncio, a peça pode ficar sem enquadramento no grau; nesse caso, isso fica escrito no item 7.
10Anexos
- Relatório fotográfico da vistoria
- não incluído neste exemplo
- Mapa de localização do imóvel e das amostras
- não incluído neste exemplo
- Capturas dos anúncios da amostra
- não incluídas neste exemplo
- Certidão atualizada da matrícula
- PENDENTE
11Profissional responsável e assinatura
- Nome do profissional
- Em branco: preenchido pelo profissional
- CRECI
- Em branco: preenchido pelo profissional
- CNAI, quando houver
- Em branco: preenchido pelo profissional
- Breve currículo
- Em branco: preenchido pelo profissional
- Local e data
- Em branco: preenchido pelo profissional
- Assinatura
- Em branco: preenchido pelo profissional