IVS 2025, RICS AI e Fannie Mae UAD 3.6: o que os padroes internacionais exigem da avaliacao imobiliaria

Os International Valuation Standards (IVS) sao publicados pelo IVSC (International Valuation Standards Council) e adotados como referencia em mais de 100 paises. A edicao de 2025, com os padroes IVS 104, 105 e 106, entrou em vigor em 31 de janeiro de 2025.

O IVS 104 trata de bases de valor; o IVS 105, de abordagens e metodos de avaliacao; o IVS 106, de dados e inputs. Juntos, reforcam tres exigencias centrais: rastreabilidade dos dados usados, documentacao explicita de cada premissa adotada e separacao clara entre o valor estimado e a opiniao do avaliador.

Na pratica, isso significa que um laudo que diz "valor de mercado: R$ X" sem mostrar como chegou la, quais dados usou e o que assumiu nao atende o padrao internacional. A aderencia integral ao IVS e responsabilidade de quem assina, nao da ferramenta.

A RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) publicou em 09 de marco de 2026 o primeiro padrao global especifico para uso de inteligencia artificial em avaliacao imobiliaria. O documento reconhece que modelos automatizados (AVM) e ferramentas de IA podem auxiliar o avaliador, mas estabelece que a responsabilidade pelo valor final permanece com o profissional.

• Declarar o uso de IA ou AVM no corpo do laudo.
• Identificar o modelo, a versao e os dados que o alimentaram.
• Explicar os ajustes feitos sobre o resultado do modelo.
• Assumir responsabilidade pelo valor final, independentemente de ter usado ferramenta automatizada.
• Documentar as limitacoes conhecidas do modelo.

O padrao RICS acompanha uma tendencia regulatoria global: paises como Australia, Reino Unido e Canada ja exigem ou recomendam declaracao de uso de AVM em laudos profissionais. No Brasil, a NBR 14653 nao menciona IA explicitamente, mas suas exigencias de memoria de calculo e rastreabilidade se aplicam a qualquer ferramenta.

A Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), o maior comprador de hipotecas dos Estados Unidos, adotou o Uniform Appraisal Dataset (UAD) versao 3.6. O UAD padroniza os campos que o avaliador deve preencher ao fazer uma avaliacao para fins de credito hipotecario.

O objetivo do UAD e tornar as avaliacoes comparaveis entre si. Quando cada avaliador usa campos e definicoes diferentes, a Fannie Mae nao consegue validar os laudos em escala. O UAD 3.6 resolve isso definindo quais campos existem, quais sao obrigatorios e como cada um deve ser preenchido.

O movimento da Fannie Mae nao e isolado. O Freddie Mac (o outro grande comprador de hipotecas americano) segue padrao semelhante. A tendencia aponta para um futuro em que laudos sem campos padronizados simplesmente nao serao aceitos pelas instituicoes que financiam imovel.

A Resolucao COFECI 1.066/2007 institui o Parecer Tecnico de Avaliacao Mercadologica (PTAM) e define quem pode elabora-lo. Pela literalidade do art. 6, o PTAM pode ser elaborado por corretor de imoveis pessoa fisica regularmente inscrito no CRECI. O CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliarios) e apresentado como cadastro opcional no proprio ato normativo.

A Resolucao COFECI 1.066/2007 define conteudo minimo do PTAM: identificacao do solicitante, objetivo da avaliacao, identificacao e caracterizacao do imovel, indicacao do metodo e criterio utilizado, pesquisa de valores, memoria de calculo, resultado e conclusao, data e assinatura. A ferramenta organiza esses campos; o conteudo e a assinatura sao do profissional.

A construtora ou incorporadora que usa ferramenta de avaliacao para prospectar terrenos faz estudo de triagem, nao avaliacao formal. O resultado e uma estimativa preliminar de viabilidade, com honorario fixo, sem contato com o proprietario e sem acesso a dados pessoais dele.

IVS, RICS, Fannie Mae e COFECI apontam na mesma direcao: a avaliacao imobiliaria esta migrando de "documento com numero" para "processo auditavel com rastro". O que muda nao e o valor final. O que muda e a exigencia de mostrar como chegou nele.

Rastreabilidade de dados

IVS 2025

Vigente desde 31/01/2025; 100+ paises como referencia

Padrao de IA em avaliacao

RICS 2026

Publicado 09/03/2026; modelo auxilia, profissional responde

Campos padronizados

UAD 3.6

Fannie Mae: laudo sem campo padronizado nao e aceito

PTAM com conteudo minimo

COFECI

Resolucao 1.066/2007; CNAI opcional no ato normativo

Para quem constroi ferramenta, a implicacao e clara: o software deve organizar dados, calcular, documentar e entregar o rastro ao profissional. O software nao deve atribuir grau, escolher o valor final nem prometer aceitacao por terceiros. A decisao e de quem assina.

O mercado brasileiro de ferramentas de avaliacao imobiliaria tem pelo menos sete players ativos, desde softwares com licenca anual para engenheiros ate plataformas mensais para corretores. O posicionamento varia entre ferramentas que exigem que o usuario monte a amostra manualmente e plataformas que oferecem base de comparaveis embutida.

Nenhuma dessas ferramentas, por si, entrega o grau NBR 14653 pronto. O grau depende da amostra, do metodo, da vistoria e da revisao do profissional. Ferramenta que promete grau automatico sem revisao profissional nao e aderente a norma.